康寧郡社區

公寓大廈所設置公共基金應作何用途？公共基金的來源為何？ 

依公寓大廈管理條例第十條第二項及第十一條第二項分別規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護費用」以及「共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良費用」由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。另同法第十八條規定公共基金的來源有四種：「
一、起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列。
二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。
三、本基金之孳息。
四、其他收入。」
其中，由起造人提列第一種基金來源，如果是本條例公布施行前已取得建造執造之公寓大廈，不適用之。亦即建築物是在公寓大廈管理條例公布施行前取得建造執造者，僅能適用後三種之基金來源，購屋者無權向建築業者追討該應提撥之基金費用。 

案例：小明所居住的大樓雖完工多年，但仍有些住戶未搬來住，亦不繳交管理費，應如何處理？ 

擬答：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事申所致者，由該區分所有權人負擔。管理、維護費用，區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」公寓大廈管理條例第十條第二、三項定有明文。所謂管理費就條文詞義之範圍，係包含共用部分、約定共用部分之管理、維護費用及必要之修繕費用。其分擔方式有三種，第一，由公共基金支付。第二，由規約或區分所有權人會議定之。第三，按各區分所有權人共有之應有比例分擔。由此可知，公寓大廈未設置公共基金，亦未訂定規約或召開區分所有權人會議時，則必須採行第三種方式分擔管理費。姑不問區分所有權人有否搬入進住甚或建商尚未出售之餘屋自應按其共有之應有比例分擔管理費。其欠繳費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，依第二十一條之規定，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。 

公寓大廈組設管理委員會之要件為何？是否強制成立？ 

按管理委員會之定義，依公寓大廈管理條例第三條第八款規定：「指住戶為執行區分所有權人會議決議事項暨公寓大廈管理維護工作，互選管理委員若干人設立之組織。」由此觀之，管理委員會是屬執行機構；而管理負責人之定義則依同條第九款之規定，「指未成立管理委員會，由區分所有權人及住戶互推一人為負責管理公寓大廈事務者。」按其設置目的係在代替管理委員會而為全體住戶共同事項之處理。依第二十七條之規定，「公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人。」又，同法第四十三條規定：「本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，應依本條例規定成立管理組織。」故公寓大廈成立管理委員會為強制性規定，未成立時尚應推選管理負責人充代之。 

公寓大廈管理委員會之法定職務（權）為何？ 

管理委員會或管理負責人之法定職權除依第三十四條明文之職務外，散見在公寓大廈管理條例各條條文，茲整理如下：
一、第六條所訂住戶應遵守事項，住戶違反後經協調仍不履行時，住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。
二、住戶對於第八條所訂公寓大廈週圍上下、外牆面、樓頂平臺及防空避難設備未依規定有變更構造、顏色、使用目的、設置廣告物或其他類似之行為，管理負責人或管理委員會應予制止，並報請各該主管機關處罰。 
三、住戶對於第九條所訂共用部分之使用未依其設置目的及通常使用方法為之，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。 
四、第十條之規定共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。 
五、第十四條之規定，公寓大廈經區分所有權人會議依第三十一條規定決議重建時，區分所有權人不同意決議又不出讓區分所有權或同意後不依決議履行其義務者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分。 
六、第十五條之規定，住戶未依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，或擅自變更使用，管理負責人或管理委員會應予制止，並報請直轄市、縣（市）主管機關處理。 
七、第十六條之規定，住戶任意棄置垃圾、排放各種污染物、惡臭物質或發生喧囂、振動及其他與此相類之行為。或於防火間隔、防火巷弄、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵佔巷道妨礙出入。或飼養動物，妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全，管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理，必要時得報請地方主管機關處理。 
八、第十七條之規定，住戶於公寓大廈內依法經營懦慼B瓦斯、電焊或其他危險營業或存放有爆炸性或易燃性物品者，未依中央主管機關所定保險金額投保公共意外責任保險，經催告於七日內仍未辦理者，管理負責人或管理委員會應代為投保。 
九、第十八條之規定，對於公共基金設專戶儲存，並由管理負責人或管理委員會負責管理。 
十、第二十二條所訂住戶違反義務之情形，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於三個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離。如住戶為區分所有權人時，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分；於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者，管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。 
十一、第三十四條所定管理委員會之職務如下： 
共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。 
住戶違反第六條第一項規定之協調。 
住戶共同事務應興革事項之建議。 
住戶違規情事之制止及相關資料之提供。 
公寓大廈及其週圍之安全及環境維護事項。 
收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用。 
區分所有權人會議決議事項之執行。 
規約、會議紀錄、使用執照謄本、竣工圖說及有關文件之保管。 
管理服務人之委任、僱傭及監督。 
會計報告、結算報告及其他管理事項之提出及公告。 
其他規約所定事項。 

何種情形得強制其遷離或出讓？

住戶對於公寓大廈之公共安全、公共安寧及公共衛生有維護之義務，為公寓大廈管理條例第十六條所明文，為保障絕大多數住戶之應有權益，對嚴重違反住戶應遵守義務，致無法維持共同關係者，本條例訂有強制遷離及強制出讓其區分所有權之規定。綜觀先進國家如日本及德國皆有相同規定，此種嚴厲強制遷離及出讓區分所有權之制度，對制裁違反義務之住戶及區分所有權人甚為有效，故有此一規定。 強制遷離是對住戶所採行之方法，如住戶又是區分所有權人時則可訴請法院強制出讓區分所有權，由於對該住戶及區分所有權人利益影響甚鉅，依公寓大廈管理條例第二十二條規定，其事由要件有三： 
一、積欠依本條例規定應分擔之費用，經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者。 
二、違反本條例規定經依第三十九條第一款至第四款處以罰鍰後，仍不改善或續犯者。 
三、其他違反法令或規約情節重大者。 
若住戶有發生前述重大違規情事者，其處理程序是由管理委員會、管理負責人或其他住戶視其違反程度及惡劣情形，採行下列二階段之處置：第一階段為勸解。管理委員會或管理負責人應促請當事人於三個月內改善。第二階段為強制遷離或強制出讓區分所有權。當事人經勸解無效，住戶召開區分所有權人會議，經三分之二所有權人出席及出席人數四分之三多數決同意始得訴請法院強制其遷離；其為區分所有權人時，訴請法院命該區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權之應有部分；於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者，管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。 
此外，公寓大廈有第十三條第二款或第三款情形之一，即嚴重毀損、傾頹或朽壞，有危害公共安全之虞者。或因地震、水災、風災、火災或其他重大事變，肇致危害公共安全者。經區分所有權人會議以區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意後，進行重建。但其中不同意決議之區分所有權人以及同意後不依決議履行其義務者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分。

區分所有權人得否以未使用電梯為由，拒絕支付電梯保養費之費用？ 

案例： 小明所住大廈二樓的住戶表示因他離地面粉近不需使用電梯，所以他拒絕支付電梯保養費，此種做法是否合法?

擬答：按「公用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。」公寓大廈管理條例整十條第二項定有明文。而電梯依同法第三條第四款之共用部分，且依同法第七條規定，尚不得約定專用。亦即，此係所有區分所有權人所共同持分且共同使用，不能限制僅為任何人所專用。
是依上開之說明，該筆費用既應由公共基金支付，或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，而公共基金，依同法十八條規定，有部分又係經由區分所有權人會議決議繳納，因此，若區皆所有權人會議決議後，則縱使其不使用（也未限制且不得限制其使用），仍應依決議（或規約）內容加以繳納管理費，而一樓之住戶亦同，併此敘明。

附註：
第三條    本條例用辭定義如下：
四、共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。

第七條  公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：
一、公寓大廈本身所占之地面。
二、連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳，社區內各巷道、防火巷弄。
三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。
四、約定專用有違法令使用限制之規定者。
五、其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。

第十條  專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。
共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。
其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。
前項共用部分、約定共用部分之管理、維護費用，區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。

樓上排水管漏水，樓下的住戶有何救濟方式？

依公寓大廈管理條例第十二條之規定：「專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。」例如，樓上排水管漏水，若屬於樓板年久龜裂及管線失修以致造成漏水現象，則由樓地板上下方區分所有權人共同平均負擔維修費用。但若該管線破損現象係因樓上住戶在其住宅內施工不慎所造成者，則維修費用應由樓板上方區分所有權人負擔。同時，進行修護作業時，無論費用係雙方負擔或僅有一方負擔，如有必要進入任一方之專有部分或約定專用部分時，該住戶不得拒絕。此為第六條第一項第二款所明定。

有些住戶經常遲交管理費或公共基金，屢次催繳亦置之不理，應如何處理？ 

按公寓大廈管理條例第二十一條之規定：「區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。」所稱催告，應以書面為之，例如郵政存証函或是法院認証函，以管理委員會主任委員之名義進行催告即可。又第二十二條第一項第一款之規定：「住戶積欠依本條例規定應分擔之費用，經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於三個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離。」而該住戶如為區分所有權人時，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分；於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者，管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。另第三十九條第六款之規定：「區分所有權人或住戶違反第十八條第一項第二款未繳納公共基金者，由直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰。」

屋頂平台專用使用範圍及限制 

案例：小明購買七層大樓的頂樓時，與其他大樓住戶所簽訂的買賣契約書事先約定：「屋頂平台除由建商統一劃出之公共設施範圍外，歸頂樓住戶共同保管使用」，該約定是否會抵觸公寓大廈管理條例第七條第三款所稱公寓大廈屋頂之構造不得約定專用的規定？ 

擬答：按公寓大廈管理條例第七條第三款所稱之「屋頂構造」係指構造物體之本身而言，第八條規定「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平台及防空避難室，非依法令規定並經區分所有權人會議之決議，不得有變更構造、顏色、使用目的、設置廣告物或其他類似之行為。」該所稱「樓頂平台」係指屋頂構造上方之平台空間。而樓頂平台之保管使用應本於樓頂平台本來之用法，依其性質、構造使用之，且無違樓頂平台之使用目的始為合法。故樓頂平台可以約定為約定專用部分但於屋頂做為自已的室內或以圍牆阻隔而使用，則有違其使用目的，縱有約定仍不得為如此方式之使用。